7 goldene Regeln beim Hauskauf in Südafrika

Ausländer dürfen in Südafrika ohne Beschränkungen Immobilien kaufen. Die einzige Voraussetzung ist ein gültiges Visum, was Notare und Makler überprüfen müssen. Der Erwerb einer Immobilie ist gesetzlich gut geregelt und damit wenig riskant. 

Alle Verträge werden schriftlich geschlossen. Zudem ist der Grundstücksbesitz beim Grundbuchamt registriert. Für den Immobilienkauf ist ein Urlaubsvisum ausreichend. 

Sollte sich herausstellen, dass Du Dich zum Zeitpunkt des Kaufs unerlaubt in Südafrika aufgehalten hast, ist der Kaufvertrag nichtig. Wer nicht selbst in Südafrika weilt, sollte während des Kauf- und Übertragungsprozesses eine Person in Südafrika haben, die notwendige Dinge erbringen kann. 

Der Kaufpreis hängt nicht unwesentlich vom Verhandlungsgeschick des Käufers ab. Die Angebote der Makler lassen sich oft um 10 % und mehr senken. Normalerweise werden Makler in Südafrika vom Verkäufer beauftragt und auch bezahlt. 

Sie vertreten daher die Interessen des Verkäufers. Allerdings können auch Käufer Makler mit der Immobiliensuche beauftragen und für die Dienstleistungen bezahlen. Als Provision werden durchaus 7,5 % plus Mehrwertsteuer verlangt. 

Für den Abschluss des Kaufvertrags ist es empfehlenswert, einen mit dem Immobilienkauf vertrauten Anwalt hinzuzuziehen. Die Anzahlung, meist 10%, kann mit einer Überweisung aus dem Ausland auf das Konto des Notars erfolgen. 

Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Transfer Duty, eine Grunderwerbssteuer, an. Sie liegt je nach Kommune um 5 % des Kaufpreises. Einige Städte verlangen auch mehr. Alle Kosten inklusive Notar und Grundbuchamt belaufen sich normalerweise auf etwa 10 % des Kaufpreises.

Die Eintragung des Kaufs im Grundbuchamt dauert normalerweise 5 bis 10 Tage. Erfahrungen zeigen, dass es in einigen Fällen auch einen Monat dauern kann. Etwa 2 bis 4 Monate nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergibt der Notar dem Käufer die Grundstücksurkunde.

Eine Alternative für die Bezahlung des Kaufpreises ist die Eröffnung eines „Non-Resident-Kontos“, auf dem allerdings nur schwer Einzahlungen innerhalb Südafrikas erfolgen können.

Nötig ist dafür eine Genehmigung der südafrikanischen Zentralbank. Mit ihr ist es später auch problemlos möglich, den Restbetrag zu überweisen und bei Bedarf den Gewinn aus dem Verkauf wieder außer Landes zu bringen.

Dabei solltest Du die Devisenbeschränkungen im Hinterkopf haben. Alle Überweisungen aus dem Ausland solltest Du durch Kontoauszüge gut dokumentieren und aufbewahren. Alternativ ist ein „Endorsement“ sinnvoll, dass das Grundbuchamt über den Notar aushändigt. 

Dieses Title Deed zeigt an, dass die Immobilie einem Ausländer gehört. Beim Verkauf ist die Vorlage des Belegs bei der Bank von Vorteil. 

Eine Finanzierung ist in Südafrika möglich. Normalerweise bieten die Kreditinstitute eine Finanzierung von maximal 50 % des Kaufpreises an. Die Kreditlaufzeit beträgt gewöhnlich 20 Jahre. Interessant ist dies, wenn Du nicht Dein im Ausland liegendes Vermögen nach Südafrika einführen möchtest.

Preisniveau

Immobilien sind in den vergangenen Jahren teurer geworden, bleiben aber laut einer Studie von Compare the Market global günstig. Im Schnitt kostete ein Quadratmeter 866,27 $. 

Dabei ist jedoch zu beachten, dass es regional erhebliche Preisunterschiede gibt. Johannesburg ist beispielsweise deutlich günstiger als Kapstadt.

Aktuell ist die Nachfrage laut der First National Bank schwach, weshalb die Immobilienpreise weniger steigen als vor einigen Jahren. Trotzdem ist mit guten Wertzuwächsen zu rechnen. Die Nachfrage wird besonders von einer wachsenden Mittelschicht unter den Schwarzen angeheizt.

7 goldene Regeln beim Hauskauf in Südafrika

Nachfolgend findest Du die sieben wichtigsten Punkte beim Hauskauf in Südafrika. Natürlich sind diese nicht erschöpfend, aber es gibt Dir die wichtigsten Informationen, um erfolgreich mit dem Immobilienkauf in Südafrika zu starten. 

Regel #1 - Informiere Dich über das Rechtliche vor dem Kauf und nicht erst wenn Du bereits unterschrieben hast 

Begehe nicht den Fehler und unterschreibe einen Kaufvertrag bevor Du Dich über alle rechtlichen Einzelheiten des Immobilienrechts in Südafrika informiert hast. 

Dir kann nur geholfen werden, wenn Du Dich als erstes über alle Einzelheiten zum Hauskauf in Südafrika informierst. Nur so können die Verträge und andere Bedingungen reibungslos und rechtssicher für Dich aufgesetzt werden. 

Unser deutschsprachiger Partner in Kapstadt steht Dir beim Thema Immobilienkauf in Südafrika beratend zu Seite. Nutze unser Kontaktformular, um Kontakt zu ihm aufzunehmen. 

Regel #2 - Die Übertragung der Immobilie erfolgt bei einem Notar

Um das Eigentum einer Immobilie zu übertragen, muss ein besonders qualifizierter Notar hinzugezogen werden. Der „Conveyancer“ wird normalerweise vom Verkäufer beauftragt, jedoch vom Immobilienkäufer bezahlt. Er sorgt für die Eintragung der Übertragung der Eigentumsrechte.

Zudem bereitet er alle Unterlagen für die Abwicklung des Deals vor. Dazu gehören Freigabeerklärungen, die von verschiedenen Behörden verlangt werden. Der Notar veranlasst auch Löschungen von Hypotheken des alten Besitzers im Grundbucheintrag. Neue Hypotheken des neuen Eigentümers werden neu eingetragen, wenn der Deal über eine Bank finanziert wird.

Natürlich fällt auch die Eintragung des Käufers ins Grundbuch in den Aufgabenbereich des Notars.

Regel #3 - Informiere Dich über die Kostenaufteilung bei einem Immobilienkauf

Im Kaufvertrag können beide Seiten auch abweichende Regelungen treffen. Hier die gängige Praxis. Üblich ist, dass der Verkäufer die Maklergebühren übernimmt. 

Hier wird offenkundig, dass der Makler im Auftrag des Verkäufers handelt. Eine neutrale Beratung darfst Du als Käufer nicht erwarten. 

Für die Immobilie werden eine Reihe von Zertifikaten benötigt, die ebenfalls der Verkäufer auf seine Kosten organisieren muss. Die Löschung von Hypotheken muss er ebenfalls auf seine Kosten veranlassen. 

Der Käufer muss die Übertragungskosten übernehmen, die sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und nach der Gebührenordnung der Anwaltskammer richten.

Zudem fällt eine Übertragungssteuer an, die der Käufer an das Finanzamt überweisen muss, wenn der Kaufpreis 1 Million ZAR übersteigt. Die Steuern betragen:

Ist eine Mehrwertsteuer zu entrichten, entfällt die Übertragungssteuer. Die Mehrwertsteuer liegt aktuell bei 15 %.

Weitere vom Käufer zu tragende Kosten berechnet das Grundbuchamt und die finanzierende Bank. Anteilmäßig sind Grundsteuern zu entrichten.

Regel #4 - Achte darauf, dass alle wichtigen Bestimmungen im Kaufvertrag enthalten sind

Die wichtigste Klausel ist der Preis. Eine Anzahlung ist nicht obligatorisch, aber häufig auch Bestandteil der Vereinbarungen. Die wird auf ein Konto des Maklers oder des Übertragungsanwalts überwiesen.

Zudem ist eine Bürgschaft üblich, die von einer südafrikanischen Bank abgegeben werden muss. Dazu muss der gesamte Kaufpreis nach Südafrika überwiesen werden. Alternativ kann die einheimische Bank mit einer ausländischen Bank eine Rückbürgschaft vereinbaren.

Auch der Termin für die Zahlung und die Inbesitznahme der Immobilie durch den Käufer muss geregelt sein. Ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrages ist „Voetstoots“. Die Bestimmung besagt, dass eine Sache wie vorgefunden gekauft wird.

Zudem muss der Eigentümer einige Zertifikate vorlegen

Regel #5 - Übertragungsanwälte wählt normalerweise der Verkäufer

Die Abwicklung der Eigentumsübertragung übernimmt ein Rechtsanwalt, der normalerweise vom Verkäufer gewählt wird. Der Käufer kann einen Anwalt ernennen. Diese muss jedoch vom Verkäufer genehmigt werden. 

Der Übertragungsanwalt handelt im Namen beider Parteien. 

Regel #6 - Finanziere den Immobilienkauf richtig

Generell kannst Du ausländische Mittel für den Kauf der Immobilie nutzen. Normalerweise erfolgen die Zahlungen auf ein Anderkonto des Maklers oder des Übertragungsanwalts. Alternativ kannst Du die Mittel auf ein eigenes Konto bei einer südafrikanischen Bank überweisen. 

Dabei ist zu beachten, dass Du vom Finanzinstitut über die Einzahlung ein „Deal receipt“ erhältst. Dies ist wichtig, wenn Du später das Kapital wieder ins Ausland zurückführen möchtest.

Generell können Ausländer in Südafrika ein Konto eröffnen. Allerdings gibt es strenge Regulierungen in Bezug lokale Währungszahlungen und Mieteinnahmen. 

Eine Finanzierung über eine südafrikanische Bank ist für 50 % des Kaufpreises möglich. Voraussetzung ist, dass die anderen 50 % und die Übertragungsgebühren aus einer ausländischen Quelle nach Südafrika transferiert wurden.

Regel #7 - Informiere Dich über die Steuerbelastung

Deine Immobilie weckt beim südafrikanischen Staat Begehrlichkeiten. Ausländer ohne steuerlichen Wohnsitz in Südafrika müssen auf inländische Einkommen Steuern zahlen. Die Einkommensteuer liegt zwischen 18 und 45 %

Steuerpflichtig wären beispielsweise Mieteinnahmen. Wenn Du die Immobilie irgendwann wieder verkaufst, musst Du auf den Kapitalertrag eine Steuer in Höhe von 18 % abführen. 

Zudem erhebt Südafrika eine Quellensteuer auf den Kaufpreis, wenn der Verkäufer Ausländer ist und die Immobilie einen Wert von mehr als 2 Millionen Rand aufweist. Sie liegt bei 7,5 %. Treten ausländische Rechtspersonen als Verkäufer auf, fallen 10 %, bei ausländischen Treuhandgesellschaften 15 % an.

Die Steuer wird vom Übertragungsanwalt oder Makler an das Finanzamt abgeführt. Empfehlenswert ist es, sich zu diesem Thema umfassend beraten zu lassen.

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Zusätzlich kann eine Immobilie vor Ort für einen Steuerwohnsitz sorgen, falls Du nirgendwo einen Steuerwohnsitz hast (z.B. als Perpetual Traveler). Dies kann sich u.a. durch die Wegzugssteuer in Südafrika sehr negativ auswirken.