Seit dem 16. September 2026 gilt in Panama eine neue Rechnung für das Goldene Investorenvisum (Qualified Investor Visa). Executive Decree No. 17 teilt die Immobilien-Route in zwei Preisklassen:
Ein Neubau direkt vom Bauträger bleibt bei 300.000 USD, jede bereits verkaufte oder bewohnte Immobilie kostet jetzt mindestens 500.000 USD.
Wer diesen Unterschied vor dem Notartermin nicht kennt, kauft am Ende die falsche Immobilie für sein Visum.
Das Wichtigste in Kürze
Ob bei Dir die 300.000-USD-Route oder die 500.000-USD-Route greift, hängt an der Frage, ob Deine Wunschimmobilie ein Neubau vom Bauträger ist oder bereits einen Vorbesitzer hatte.
Ob das Panama Golden Visum das richtige für Dich ist, prüfen wir gerne mit Dir im kostenfreien Erstgespräch.
Panama Immobilien kaufen: Die zwei Preisklassen nach Dekret Nr. 17
Panamas Präsident José Raúl Mulino und Sicherheitsminister Frank Alexis Ábrego haben das Dekret Nr. 17 am 8. September 2026 unterschrieben.
Veröffentlicht wurde es am 16. September 2026 im Amtsblatt, mit sofortiger Wirkung ab diesem Datum. Es ersetzt vollständig das bisherige Dekret Nr. 722 aus dem Jahr 2020 samt der Änderungen von 2022 und 2024.
Eine Neubau-Immobilie ist im Sinne des Dekrets der erste Verkauf einer neuen, unbewohnten Immobilie direkt vom Bauträger.
Dafür reichen weiterhin 300.000 USD. Eine Bestandsimmobilie ist dagegen jede Immobilie, die bereits verkauft, vermietet oder bewohnt wurde. Hier verlangt der Staat jetzt mindestens 500.000 USD.
Ein Vorvertrag auf eine Immobilie im Bau bleibt bei 300.000 USD, verlangt aber jetzt eine Bankgarantie oder ein Treuhandkonto, das den vollen Betrag bis zur Eintragung im Grundbuch absichert.
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Verzögert sich der Bauträger, hast Du 180 Werktage, um in einen Ersatzvertrag oder eine andere Anlageform zu wechseln. Insgesamt darf Dein Aufenthaltsrecht maximal 3 Jahre allein auf einem Vorvertrag beruhen.
Die folgende Tabelle zeigt alle zulässigen Wege im Überblick.
Weg | Mindestinvestition | Immobilienart / Anlageform | Halte- und Anwesenheitspflicht | Weg zur Staatsbürgerschaft |
|---|---|---|---|---|
Neubau (Erstverkauf) | 300.000 USD | Neu, unbewohnt, direkt vom Bauträger | 5 Jahre Haltefrist, 1 Tag Anwesenheit alle 2 Jahre | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) | 500.000 USD | Bereits verkauft, vermietet oder bewohnt | 5 Jahre Haltefrist, 1 Tag Anwesenheit alle 2 Jahre | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Vorvertrag (Off-Plan) | 300.000 USD plus Bankgarantie | Kaufversprechen mit Treuhandkonto oder Bankinstrument | Max. 3 Jahre allein auf Vorvertrag, danach Wechselpflicht | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Wertpapiere | 500.000 USD | Aktien, Fonds oder Staatsanleihen über lizenzierten Broker | 5 Jahre Haltefrist | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Festgeld (Privatbank) | 750.000 USD | Bankeinlage bei privater Bank mit Vollbanklizenz | 5 Jahre Haltefrist | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Festgeld (Staatsbank) | 500.000 USD | Einlage bei Banco Nacional de Panamá oder Caja de Ahorros | 5 Jahre Haltefrist | Einbürgerung möglich ab 5 Jahren Wohnsitz |
Zu jeder Route kommen feste Gebühren: 5.000 USD an die Einwanderungsbehörde SNM und 5.000 USD an die Staatskasse für den Hauptantragsteller, dazu je 1.000 USD an beide Stellen für jeden Angehörigen sowie 2.000 USD zusätzliche Investition pro Angehörigem.
Die Bearbeitung dauert nach vollständiger Antragstellung in der Regel 15 bis 30 Werktage, nachdem das Handelsministerium MICI die Investitionsbescheinigung ausgestellt hat.
Was sich mit dem neuen Dekret ändert und warum
Panama begründet die Aufspaltung offen mit Baupolitik. Neubauten sollen laut Dekret die Bauindustrie beleben und die lokale Lieferkette stärken. Wiederverkäufe schaffen laut Gesetzestext deutlich weniger neue Arbeitsplätze.
Für Bestandsimmobilien gilt jetzt zusätzlich eine schärfere Wertprüfung. Das Handelsministerium MICI kann ein unabhängiges Gutachten verlangen, wenn der Katasterwert nicht mehr zur Marktlage passt. Nur tatsächlich gezahltes Geld zählt zur Mindestinvestition, Schenkungen oder unentgeltliche Übertragungen fallen komplett heraus.
Auch die Herkunft des Geldes ist erstmals klar im Dekret definiert. Als ausländisches Kapital gilt Geld, das per internationaler Überweisung ins panamaische Bankensystem gelangt ist, oder Guthaben, die nachweislich aus einer solchen Überweisung stammen.
Wir bei GoodbyeMatrix sehen darin ein wiederkehrendes Muster. Panama und andere Länder verschärfen ihre Investorenprogramme in unregelmäßigen Abständen, meist ohne lange Vorwarnung.
Genau davor warnen wir seit Jahren: Setze Deinen Plan der Flaggentheorie um, bevor Optionen verschärft, geändert oder abgeschafft werden.
Für wen sich Neubau jetzt lohnt und wer die Übergangsfrist nutzen sollte
Wer noch keinen Kaufvertrag unterschrieben hat, sollte die Immobilienart bewusst wählen. Ein Neubau direkt vom Bauträger bleibt bei 300.000 USD und damit deutlich günstiger als jede Bestandsimmobilie.
Anders sieht es aus, wenn Du bereits vor dem 16. September 2026 eine Bestandsimmobilie unter Vertrag hattest. Dann greift die alte 300.000-USD-Regel noch, aber nur, wenn Du den Antrag innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten stellst, also ungefähr bis März 2027. Diese Frist solltest Du nicht ausreizen.
In unserer Praxis sehen wir häufig, dass Käufer eine Bestandsimmobilie noch zum alten Richtwert kalkulieren, weil die frühere 300.000-USD-Grenze im Kopf hängen geblieben ist. Das ist seit dem 16. September 2026 nicht mehr richtig und kann eine Finanzierungslücke von 200.000 USD öffnen.
Ob Deine Immobilie noch unter die alte 300.000-USD-Regel fällt oder schon die neuen 500.000 USD verlangt, hängt am genauen Vertragsdatum und am Status der Immobilie. Im kostenfreien Erstgespräch können wir aber generell erstmal klären ob Panama als Option für Dich das richtige ist.
Panama-Immobilien mit lokaler Begleitung kaufen
Bei der Auswahl einer passenden Neubau- oder Bestandsimmobilie helfen wir Dir gerne mit unseren lokalen Immobilienpartnern in Panama.
Wer Immobilie und Investorenvisum zusammen plant, spart sich doppelte Abstimmung zwischen Bauträger und Einwanderungsbehörde: Entdecke unseren Panama Immobilien Service.
Alternativen: Friendly Nations Visa und Pensionado für Rentner
Wer nicht gleich 300.000 USD oder mehr investieren will, hat in Panama weitere Wege. Das Friendly Nations Visa verlangt eine Mindestinvestition von 200.000 USD über eine Festgeldanlage, eine Immobilie oder eine Anstellung bei einem panamaischen Arbeitgeber.
Es gilt für Staatsangehörige von rund 60 als befreundet eingestuften Ländern, darunter auch Deutschland, Österreich und die Schweiz.
Beim Friendly Nations Visa kannst Du nach 2 Jahren Aufenthalt die Daueraufenthaltsgenehmigung beantragen, nach insgesamt 5 Jahren die Einbürgerung.
Eine Anwesenheitspflicht sieht das Programm nicht vor, aber Du musst alle 2 Jahre einmal einreisen, um Deine Aufenthaltsgenehmigung nicht wieder zu verlieren.
Für Rentner gibt es zusätzlich das Rentista-Retirado-Visum, auch Pensionado genannt. Ohne Immobilieninvestition brauchst Du ein garantiertes monatliches Einkommen von mindestens 1.000 USD plus 250 USD je Angehörigem.
Investierst Du zusätzlich 100.000 USD in eine Immobilie, sinkt die Einkommensschwelle auf 750 USD monatlich. Die Aufenthaltsgenehmigung kommt hier meist innerhalb von 2 bis 3 Monaten, die Anwesenheitspflicht liegt bei 1 Mal pro Jahr.
GoodbyeMatrix hilft Dir bei allen 3 Routen, dem Qualified Investor Visum, dem Friendly Nations Visa und dem Pensionado-Weg, die passende Struktur für Deine Situation zu finden.
Einen Überblick über weitere Aufenthaltsprogramme weltweit, von Investorenvisa bis Rentnervisa, findest Du in unserer Übersicht: Vergleiche Aufenthaltsprogramm weltweit.
Panama-Reisepass ohne panamaische Staatsbürgerschaft: Relevant für Österreicher, Deutsche und Schweizer
Seit dem Gesetz 493 vom 28. Oktober 2025 können Inhaber der Daueraufenthaltsgenehmigung als Qualified Investor (Golden Visa) und ihre anerkannten Angehörigen einen panamaischen Sonderpass beantragen.
Dieser Sonderpass ist ein vollwertiges Reisedokument, also der Reisepass von Panama, kein Staatsbürgerschaftsnachweis. Er ersetzt Deinen deutschen, österreichischen oder Schweizer Pass nicht und gilt, solange Deine Daueraufenthaltsgenehmigung besteht.
Für Österreicher ist das ein praktischer Umweg. Österreich erlaubt die doppelte Staatsbürgerschaft nur in Ausnahmefällen, eine Beibehaltungsgenehmigung wird in der Praxis selten erteilt.
Über den Sonderpass bekommst Du trotzdem einen zusätzlichen Panama-Pass, ohne panamaischer Staatsbürger zu werden und ohne Deine österreichische Staatsbürgerschaft überhaupt zu berühren.
Das gilt genauso für Staatsbürger aus Deutschland und der Schweiz. Deutschland erlaubt die doppelte Staatsbürgerschaft mittlerweile uneingeschränkt, die Schweiz ohnehin.
Auch für Dich als Deutschen oder Schweizer ist der Sonderpass trotzdem interessant, weil er als zusätzliches Reisedokument und als Nachweis Deines Aufenthaltsstatus unabhängig von einer vollen Einbürgerung funktioniert.
Die volle panamaische Staatsbürgerschaft bleibt davon strikt getrennt. Sie kann laut Dekret frühestens nach 5 Jahren durchgehendem Wohnsitz beantragt werden, verlangt eine Anhörung, einen Spanisch-Wissenstest und auch Anwesenheit im Land.
Panama erkennt die doppelte Staatsbürgerschaft formal nicht an, prüft die Abgabe der ursprünglichen Staatsangehörigkeit in der Praxis aber nicht.
Fazit: Für wen sich Panama 2026 lohnt
Panama passt zu Dir, wenn Du einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen willst oder ohnehin mit 500.000 USD oder mehr planst. Auch für Österreicher, die einen Zweitpass ohne Einbürgerung suchen, ist das Programm attraktiv.
Panama passt eher nicht, wenn Dein Budget knapp unter 300.000 USD liegt und Du nur eine bestehende Immobilie im Blick hast, oder wenn Du auf eine schnelle Einbürgerung ohne mehrjährigen Wohnsitz hoffst.
Wer schon vor dem 16. September 2026 einen Bestandsimmobilienvertrag unterschrieben hat, sollte die 6-Monats-Frist jetzt nutzen, statt sie verstreichen zu lassen.
Ja. Deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige können in Panama Immobilien erwerben; das ist auch die Grundlage für das Qualified Investor Visum. Für dieses Visum zählt zusätzlich, ob es sich um einen Neubau direkt vom Bauträger (300.000 USD) oder eine Bestandsimmobilie (500.000 USD) handelt.
Die Mindestinvestitionen sind seit dem Dekret Nr. 17 höher als früher, besonders bei Bestandsimmobilien. Dazu kommen laufende Pflichten wie die jährliche Investitionsbestätigung und die 5-jährige Haltefrist. Wer die Anlage vorzeitig verkauft, riskiert den Verlust der Daueraufenthaltsgenehmigung.
Verbindliche Verträge oder Investitionen vor diesem Datum können noch unter der alten 300.000-USD-Regel beantragt werden. Der Antrag muss dafür innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Dekrets gestellt werden.
Ja, seit dem 16. September 2026 gilt für jede bereits verkaufte, vermietete oder bewohnte Immobilie die 500.000-USD-Schwelle. Nur der Erstverkauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger bleibt bei 300.000 USD.
Die Migrationsbehörde SNM hat 30 Werktage Zeit für ihre Entscheidung, nachdem die Investitionsbescheinigung von MICI vorliegt. In der Praxis rechnen viele Berater mit insgesamt 15 bis 30 Werktagen nach vollständiger Antragstellung.
Nein. Das Investorenvisum gibt Dir eine Daueraufenthaltsgenehmigung. Die Einbürgerung kann frühestens nach 5 Jahren durchgehendem Wohnsitz und Aufenthalt beantragt werden und läuft über ein eigenes Verfahren mit Sprachtest und Anhörung.
Nein. Für den Erhalt der Genehmigung reicht laut Programm 1 Tag Anwesenheit alle 2 Jahre. Für die spätere Einbürgerung verlangt das Verfahren allerdings einen tatsächlichen Wohnsitz; wie viel physische Präsenz das konkret bedeutet, ist im Dekret nicht abschließend definiert.
Das Qualified Investor Visum verlangt eine höhere Mindestinvestition, dafür gibt es die Daueraufenthaltsgenehmigung sofort. Das Friendly Nations Visa startet günstiger ab 200.000 USD, ist aber zunächst ein befristeter Aufenthaltstitel mit Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach 2 Jahren.
Ja, über den panamaischen Sonderpass nach Gesetz 493. Dieser Sonderpass ist an Deine Daueraufenthaltsgenehmigung als Qualified Investor gekoppelt, verleiht keine panamaische Staatsbürgerschaft und berührt Deine österreichische Staatsbürgerschaft nicht.
Das Friendly Nations Visa startet ab 200.000 USD. Rentner können über das Pensionado-Programm ganz ohne Investition auskommen, wenn sie ein garantiertes Monatseinkommen von mindestens 1.000 USD nachweisen.
Wie das neue Panama-Investorenvisum in Deinen Plan passt
Nach dem kostenfreien Erstgespräch weißt Du, ob bei Dir die 300.000-USD- oder die 500.000-USD-Route greift und wie Panama als Baustein Deiner Flaggentheorie zu Deinem Wohnsitz, Deinen Firmen und Deiner Familie passt.
Der Ablauf ist einfach:
- ein kurzer Fragebogen zu Zielen und Zeitrahmen
- danach wählst Du direkt einen Termin
- und unser Team liest Deine Angaben vorher. Das Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich
- es entsteht keine Verpflichtung zur Zusammenarbeit.